Eine Fassade von einem grauen, gründerzeitlichem Haus in Wien.

14 Wohnungen im grauen Haus standen über zehn Jahre leer. Nachdem die letzten MieterInnen ausziehen mussten, wurde es verkauft. Foto: Katharina Egg

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/ 11. Januar 2021

Zinshäuser sind am Wiener Immobilienmarkt beliebt. Aber nicht wegen der rechtlich geschützten, günstigen Mietwohnungen. Sie werden oft für neue Eigentumswohnungen renoviert oder müssen Neubauten Platz machen. Doch dafür müssen zuerst AltmieterInnen weichen - auch in Wien.

Im Wiener Bezirk Hernals, in der Nähe des Gürtels, steht ein graues Altbauhaus. Es hat drei Stockwerke und Stuck an den Wänden. In großen Zahlen steht über der schweren Eingangstüre: 1903. In diesem Jahr wurde es gebaut. Damals war der Bezirk gerade im Wandel. Vom Vorort, in dem die Fiaker parkten, wurde er zu einem Wohnbezirk. Dazu wurde ein stattliches Zinshaus nach dem anderen hochgezogen.

Das graue Haus war 100 Jahre lang im Familienbesitz. In den vergangenen 15 Jahren wurde jedoch nicht mehr viel investiert. Die Erbinnen wollten nur mehr das Nötigste reparieren, es ging bergab. Der Innenhof wurde schief, langsam sackte dort das Fundament Richtung Keller ab. Der Stuck drohte auf die Straße zu fallen, immer wieder regnete es durchs Dach hinein.

Die leeren Wohnungen wurden nur noch spärlich nachbesetzt. Im Winter plagten Wasserrohrbrüche die verbliebenen MieterInnen. BesitzerInnen und Hausverwaltung schoben sich gegenseitig die Zuständigkeiten zu. Ich weiß das, weil ich eine Zeit lang selbst darin gewohnt habe. Auch deshalb interessiert mich diese Geschichte.

Wohnen ohne Nachbarn

Ich hatte kaum Nachbarn. Über zehn Jahre lang wohnten nur drei Parteien in dem Haus, das eigentlich 16 Wohnungen beherbergt. Einige leerstehenden Wohnungen haben das Klo am Gang und keinen festen Boden, andere sind gut ausgestattet mit Küche und Holzparkett. Es gab genügend Interessenten, auch für die heruntergekommenen Wohnungen. StudentInnen wollten sie für einen günstigen Mietzins sogar renovieren.

Aber die Eigentümerinnen lehnten immer wieder ab. Sie ließen die restlichen Wohnungen lieber leer. Langfristig wollten sie das Haus verkaufen. Und zwar ohne MieterInnen. Leere Häuser verkaufen sich besser. Immobilienentwickler sind dann bereit, einen deutlich höheren Preis zu bezahlen.

Doch dafür müssen alle ausziehen. Und genau das kann im Altbau schwierig werden. Die Wohnungen sind rechtlich gut geschützt, MieterInnen mit unbefristeten Verträgen können schwer gekündigt werden und die meisten Mietpreise sind an einen Richtwert gebunden. In Gebäuden, die nach 1945 gebaut wurden, kann hingegen die Miete frei vereinbart werden.

Abreißen oder zerstückeln

Trotz der geschützten Miethöhen ist der Zinshausmarkt bei InvestorInnen heiß umkämpft. Gerade Gründerzeithäuser liegen meist in der Nähe des Zentrums und sind gut angebunden. Auch das macht sie für die Immobilienbranche interessant.

Es gibt zwei Strategien für InvestorInnen, um nicht günstig vermieten zu müssen: Entweder sie reißen das Haus in einer guten Lage ab und bauen neu. Dann gilt die Mietpreisdeckelung nicht. Aber es sind nicht nur die Mieten: In einem Neubau lassen sich mehr Geschoße und damit auch Wohnungen unterbingen.

Oder aber die ImmobilienentwicklerInnen sanieren die Wohnungen und verkaufen sie einzeln als teure Eigentumswohnungen. Parifizierung nennt man das in der Fachsprache. Es zahlt sich aus. Statt sich eine Mieterin zu suchen, die monatlich 5 Euro pro Quadratmeter zahlt, kann eine renovierte Wohnung für 5000 Euro pro Quadratmeter verkauft werden. Bei einer 80 Quadratmeter Wohnung wär das ein Kaufpreis von fast einer halben Million Euro. Oft wird auch noch der Dachboden ausgebaut. Für die EntwicklerInnen ist danach das Projekt abgeschlossen. Das Haus gehört dann gemeinsam einzelnen WochnungseigentümerInnen.

Ein Experte für Parifizierung ist Robert Musil von der österreichischen Akademie der Wissenschaften. In einem aktuellen Projekt beschäftigt sich der Immobiliengeograph mit Zinshäusern in Wien und wie sie sich verändern. Gerade im 17. Bezirk in der Nähe vom Gürtel, in dem auch das graue Haus steht, passiere momentan viel. Es ist einer der “Hot-Spots” der Veränderung: Häuser wechseln hier öfters die EigentümerInnen, werden aufgewertet oder abgerissen. Die Stadt baut eine U-Bahn in der Gegend. Das macht sie nicht nur attraktiver zum Leben, sondern auch höhere Gewinne beim Verkaufen möglich.

Unsicher Wohnen mit Befristung

In dem grauen Haus in Hernals gab es vor einigen Jahren noch zwei Mieter, die unbefristete Mietverträge hatten. Als sie der Reihe nach auszogen, blieben nur noch ein Student und Monika. Beide haben befristete Verträge.

Monika ist meine Mutter. Sie wohnte zehn Jahre lang in einer Wohnung im dritten Stock. Auch ich habe eine zeitlang dort gewohnt. Schon bei der ersten Besichtigung war Monika begeistert: “Die Wohnung hatte einen schönen Holzboden und viel Flair.” Auch die Miete war günstig. Sie zahlte kalt rund 450 Euro für die 75 qm Wohnung. Sie wohnte gerne in dem Haus. Zu den Besitzerinnen und Hausverwaltung hatte sie ein gutes Verhältnis. Bis 2018 ein eingeschriebener Brief im Postkasten liegt: Das Schreiben informierte sie über eine bevorstehende Delogierung.

“Befristete Verträge sind unmenschlich”

Die Erbinnen hatten das ganze Zinshaus an einen Immobilienentwickler verkauft. “Schon als ich eingezogen bin, war ein möglicher Verkauf ein Thema”, sagt sie. Über zehn Jahre lang gab es immer wieder Zwischenlösungen und schlussendlich nur noch Ein-Jahres-Verträge. Obwohl es absehbar war, war der Brief ein Schock. “Wir haben gerade eine Verlängerung des Vertrags mit einer der Besitzerinnen ausgemacht. Dann hatte ich plötzlich nur noch drei Wochen Zeit zum Ausziehen”.

Nur mit Hilfe eines Anwaltes konnte sie noch einen weiteren Monat Aufschub aushandeln. Heute ist sie überzeugt: “Befristete Verträge sind unmenschlich. Da richtest es du dir gerade ein und dann musst du schon wieder gehen.”

Wie MieterInnen zum Ausziehen gedrängt werden

Das Problem betrifft viele: Laut einer Befragung von jungen WienerInnen werden zwei von drei neuen Mietverträgen im privaten Bereich befristet abgeschlossen. So können MieterInnen leicht wieder zum Ausziehen gebracht werden.

Es gibt aber auch andere Methoden ein Haus leer zu bekommen. Bei der Mietervereinigung Wien melden sich immer wieder Menschen, die zum Ausziehen gedrängt werden. Sie befürchten, dass ihr Wohnhaus zum Spekulationsobjekt wird. Die Beratungsstelle empfiehlt dann, sich rechtzeitig Rechtsbeistand zu sichern und sich untereinander zu organisieren. Ein Warnsignal ist ein beginnender Verfall des Hauses.

“Wenn offensichtliche Erhaltungsmaßnahmen nicht mehr gesetzt oder solche Arbeiten plötzlich eingestellt werden, dann weist das, gepaart mit ein- oder mehrfachen Verkauf des Hauses, in Richtung eines Spekulationsobjekts“, sagt Wohnrechtsexperte Andreas Pöschko der Mietervereinigung Wien.  

Vom Rauszahlen und Rausdrängen

Auch das “Rauszahlen" aus den Mietverträgen ist gängig. MieterInnen wird angeboten, ihre Mietrechte zu verkaufen. Das sei eine “halbseidene Variante”, sagt AK-Wohnexperte Lukas Tockner dazu. Da gehe es manchmal um bis zu 1000 Euro pro Quadratmeter: “Dann überlegt man sich vielleicht, ob man nicht doch noch raus will.” Das könne angenehm für MieterInnen sein, aber auch Richtung Täuschung gehen, wenn zum Beispiel nur ein lächerlicher Betrag geboten werde.

Es gab auch Fälle, in denen unliebsamen MitbewohnerInnen eingemietet wurden, um es für die BewohnerInnen möglichst ungemütlich zu machen. Ein berühmtes Beispiel ist die “Pizzeria Anarchia”, ein Wiener Haus, in dem der Eigentümer Punks einquartierte, um drei verbliebene AltmieterInnen zum Ausziehen zu bewegen. Sie sollten Platz für lukrative Eigentumswohnungen machen. Der Investor ist für seine brutale Vorgehensweise bei der “Entmietung” von den Gebäuden bekannt. Doch er hat sich verrechnet. Die neuen BewohnerInnen besetzten zwei Jahre lang das Haus. 2014 wurden es mit Hilfe eines großen Polizeiaufgebots geräumt. Auf den Kosten für den Einsatz blieben schlussendlich die SteuerzahlerInnen sitzen.  

Das Haus ohne Dach: Radetzkystraße

ExpertInnen für “Entmietung”, die etwa absichtlich Wasserschäden verursachen oder MieterInnen brutal schikanieren, wie man es von anderen Städten höre, sind in Wien aber nicht die Regel. Ein besonderer Fall ist ein Haus in der Radetzkystraße im dritten Bezirk. Wie in dem grauen Haus in Hernals wurden MieterInnen zum Ausziehen angehalten. Acht verbliebene MieterInnen mit unbefristeten Verträgen wollten aber bleiben. Und dann passierte etwas, das in Wien bis jetzt einzigartig ist: Der Eigentümer begann mit Abrissarbeiten während noch MieterInnen das Haus bewohnten. Das Dach war bereits entfernt, als die Baupolizei den Abbruch stoppte. Der Fall landete vor dem Obersten Gerichtshof. Der entschied im Vorjahr: Der Eigentümer muss das Dach wieder aufbauen.

Es ist kein Zufall, dass die Bagger übereilt genau im Sommer 2018 anrollten: In diesem Jahr erneuerte die Stadt Wien die Bauordnung. Der Abriss sämtlicher Gebäude, die vor 1945 errichtet wurden, muss seitdem vom Magistrat genehmigt werden. Das soll dem Denkmalschutz unter die Arme greifen und Gründerzeitquartiere schützen. Die Neuerung wurde dann sogar vorgezogen. Trotzdem kam es in diesem Sommer in Wien kurz bevor das neue Gesetz gültig wurde zu einem kleinen Abriss-Boom.

Mitpreisdeckel gegen den Abriss

Das Gesetz wirkt. Aber es werden auch weiter Abrisse genehmigt. Vor allem außerhalb des Gürtels verschwinden vereinzelt Gründerzeithäuser, sagt Immobilienforscher Rober Musil. Das betreffe Häuser, deren "bauhistorischer Wert nicht besonders hoch ist". Das sind niedrige Gebäude oder jene ohne Fassadengestaltung, die ehemaligen ArbeiterInnen-Zinshäuser. Im Gegensatz zu ihnen würden aber kaum Gebäude aus den 70er Jahren abgerissen. Sie beinhalten Wohnungen mit freien Mietzins. Das sei paradox: “Der gründerzeitliche Kern wird eingeschmolzen, weil er so stark geschützt ist.”

Die Arbeiterkammer fordert in ihrem Fünf-Punkte-Programm für leistbare Mieten auch eine Mietpreisdeckelung für alle Häuser, die älter als 30 Jahre sind. Und nicht nur für jene vor 1945. Denn nach spätestens 30 Jahren sei ein Neubau ausfinanziert. Das könnte auch den Abrissen von Gründerzeithäusern neben dem verstärkten Denkmalschutz entgegenwirken.

Mieten im Privaten wird immer teurer

Im Vergleich zu anderen Städten ist Situation am Wiener Wohnungsmarkt gut. Die Gemeinde Wien ist eine der größten Immobilienbesitzerinnen der Welt. Der immer noch starke soziale Wohnbau in Wien ermöglicht günstige Mieten. Derzeit sind in Wien rund 24.000 neue Wohnungen in Bau oder Planung. Sie werden mit rund 900 Millionen Euro gefördert werden. So steht es im Regierungsprogramm der neuen Wiener Stadtregierung.

Doch im privaten Bereich steigen die Mieten weiter, neue Verträge werden oft befristet vergeben. Deutschland ist das Problem der befristeten Mieten 2001 mit einer Reform angegangen: Befristungen sind im Nachbarland verboten, außer wenn VermieterInnen einen Eigenbedarf oder einen Umbau planen. Der Großteil der Verträge sind daher unbefristet.

Neues Jahr, neuer Eigentümer

Der Immobilienentwickler hat das graue Haus in Hernals inzwischen weiterverkauft, nur ein Jahr war der neue Eigentümer im Besitz. Die Befürchtung, das Haus mit dem schönen Stuck werde abgerissen, hat sich nicht bewahrheitet. Die neue Firma hat sich für die zweite Variante entschieden und das Haus parifiziert, alle neu geplanten Eigentumswohnungen sind bereits verkauft. Der Umbau hat noch nicht begonnen.

Momentan malen FußgängerInnen noch Smileys in die dreckigen Fenster zur Straße. Das Haus mit 847 Quadratmetern Nutzfläche oder rund 16 Wohnungen ist seit über zehn Jahren großteils leer. Die Erbinnen haben lange blockiert, sagt Monika dazu. Und ergänzt: “Das arme Haus: Wenn es nicht bewohnt wird, verliert es langsam Substanz. Wenn man wirklich Bezug zu dem Gebäude hat, tut das weh.”

Monika selbst wird künftig hier wohl nicht mehr wohnen. Sie kann sich keine Eigentumswohnung leisten. Und sollte eine der Wohnungen vermietet werden, wäre auch das wahrscheinlich zu teuer. Die auf Aufwertung von Zinshäusern spezialisierten Immobilienentwickler selbst schreiben zu dem grauen Haus: “An dem Objekt schätzen wir die charmante Lage in Hernals - mit der zusätzlichen Perspektive auf den Ausbau der U5.”

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