Privatisierungswelle: Ist der Gemeindebau in Gefahr?

Genau darf es die Bevölkerung nicht wissen. Denn als in Wiener Neustadt im Oktober über den Verkauf der stadteigenen Gemeindewohnungen entschieden wurde, waren nur die Gemeinderäte anwesend. In einer nicht-öffentlichen Sitzung, in geheimer Abstimmung und ohne öffentlich-zugängliches Protokoll fällten sie ihren Beschluss. Das Abstimmungsverhalten einzelner Gemeinderäte wurde nicht veröffentlicht. Nur das Ergebnis ist bekannt: 21 Abgeordnete stimmten für den Verkauf, 17 dagegen. Das heißt: Die Stadt verkauft 75 Prozent ihrer Wohnungen. 1.200 davon gingen unter anderem an den Industriellen und Venture Kapitalisten Michael Tojner.

Der Verkauf von so vielen Wohnungen aus dem Gemeineigentum auf einmal weckt in Österreich Erinnerungen. Zum Beispiel an das Jahr 2000 als die damalige schwarz-blaue Bundesregierung die Privatisierung der bundeseigenen Wohnungsgesellschaften BUWOG beschloss. Beauftragt mit dem Verkauf der BUWOG wurde damals die Bank Lehman Brothers. Ein Konsortium aus verschiedenen Großbanken, darunter führend die Raiffeisen-Gruppe, schlug zu und kaufte. Im Jahr 2018 ging die BUWOG an die VONOVIA, Deutschlands größten Immobilienkonzern. Tausende Wohnungen gingen so vom Gemeineigentum in profitgetriebenes Privateigentum über.

Schon im Jahr 2006 wurde der Gemeindebaubestand Wiener Neustadts an die kommunale “Immobilien Freizeit Parken – Wiener Neustadt GmbH” (IFP) ausgelagert. Diese Auslagerung war eine erste Reaktion auf eine Finanzkrise, die die Kommunalpolitik Wiener Neustadts bis heute prägt. Damals regierte in Wiener Neustadt noch die Sozialdemokratie. Inzwischen hat hier bereits seit Jahren eine sogenannte »bunte« Mehrparteienkoalition das Sagen. Sie fährt einen harten Sparkurs. Zahlreiche Sozialeinrichtungen in Wiener Neustadt mussten schließen oder das Angebot kürzen.

Die IFP nahm für den Kauf einen Kredit auf. Die Wohnungen dienten als Sicherheit für die 80 Millionen Euro, die sie anschließend der Stadt auszahlte. Die stopfte damit ihre Budgetlöcher. Die IFP muss den Kredit bis 2036 an die Banken zurückzahlen. Damit gibt es wohl Schwierigkeiten. Die Zahlungen der Stadt Wiener Neustadt hielten mit den Notwendigkeiten der IFP nicht Schritt. Gespart wurde bei der Sanierung der Gemeindewohnungen, wichtige Reparaturen wurden verschoben oder blieben unerledigt. Laut Angaben der Stadt stehen 500 Wohnungen leer, weil sie nicht bewohnbar sind und saniert werden müssten. Das Geld dafür habe die Gesellschaft nicht.

Gemeindewohnungen: Privatisierungswelle in Österreich

Wiener Neustadt ist damit nicht alleine. In den vergangenen Jahren wurden in einer Reihe österreichischer Gemeinden und Ortschaften Gemeindebauten privatisiert, weil das Geld für Sanierungen nicht aufgestellt werden konnten. In der Obersteiermark betrifft das gleich mehrere Gemeinden. 

So wurden im Februar 2023 in der steirischen Gemeinde Zeltweg 117 von 543 Gemeindewohnungen an eine gemeinnützige Baugenossenschaft verkauft. Mit dem daraus entstandenen Erlös von knapp unter vier Millionen Euro wollte die Gemeinde die Sanierung der übrigen 426 Wohnungen finanzieren.

Ein anderes Beispiel: Bruck an der Mur. Hier fährt eine Koalition aus ÖVP und FPÖ einen harten Sparkurs. Personal in der öffentlichen Verwaltung wurde eingespart, Gebühren erhöht. Ende Dezember 2025 bezeichneten Vertreter:innen der Stadtregierung die Gemeindebauten laut dem Medium “MeinBezirk” als das »größte Problemfeld« der Stadt, das jährlich eine halbe Million Euro koste. Das Geld für die Sanierung sei nicht da. Im März stimmte im Gemeinderat nur die KPÖ gegen den Verkauf eines Teils der Gemeindewohnungen.

Diesen Juni beschloss die SPÖ-geführte Stadt Judenburg eine sogenannte »Wohnraumstrategie. Von den 500 Gemeindewohnungen stehen 37 Prozent leer. Für deren Sanierung brauche es bis zu zehn Millionen Euro. Das Geld habe man nicht. Pläne zum Verkauf von Wohnungen werden erarbeitet. Auch im SPÖ-regierten Kindberg ist der Verkauf von leer stehenden Gemeindewohnungen angedacht, weil das Geld für die Sanierung fehlt. 

Ähnliche Vorgänge gibt es auch in anderen Bundesländern. Ende Dezember 2025 verkaufte die ÖVP-geführte Stadt Horn mit einer sehr ähnlichen Begründung 42 Gemeindewohnungen der “Horner Kommunalgesellschaft” (HKG) 42 Gemeindewohnungen. 

Auch in Innsbruck hat man über den Verkauf von 170 Gemeindewohnungen in der Stadt diskutiert. Das scheint vorerst vom Tisch. Allerdings will die Stadt bis 2030 insgesamt 60 Millionen Euro aus dem Verkauf stadteigener Immobilien lukrieren zu wollen. Insofern könnte auch der Verkauf von Gemeindewohnungen in kommenden Jahren hier wieder Thema werden.

Probleme auch in Wien?

Und dann ist da noch die Bundeshauptstadt Wien. Hier ist das Thema Gemeindebau aufgrund des riesigen kommunalen Wohnbauprogramms in der Ära des »Roten Wiens« der 1920er Jahre besonders emotional besetzt. Entsprechend groß war die Aufregung, als in verschiedenen Medien über Aussagen des SPÖ-Bezirksrats Ernst Nevrivy berichtet wurde, der in Gesprächen mit dem ehemaligen Chef der Wirtschaftskammer Wien bereit gewesen sein soll, »100.000 Gemeindewohnungen zu verklopfen«.

Das wurde zwar von der gesamten Wiener SPÖ-Führung vom Bürgermeister Michael Ludwig an abwärts vehement dementiert und zurückgewiesen. Doch Wien hat ähnliche Probleme wie die anderen Städte und Gemeinden. Auch hier wächst seit Jahren der Sanierungsrückstau, weil der städtischen »Wiener Wohnen« die Ressourcen zur Sanierung fehlen. Im Jahr 2021 veröffentlichte der Rechnungshof den Bericht “Wohnbau in Wien”. Darin wurde kritisiert, dass neun Prozent der Anlagen von Wiener Wohnen in einem tendenziell schlechten bis sehr schlechten Zustand seien. Zusätzlich wurde kritisiert, “dass die Wiener Wohnen in den Jahren 2013 bis 2023 nur 45 Prozent der eigentlich angestrebten Sanierungen durchgeführt bzw. geplant hat. So könne man den Bestand nur alle 67 Jahre sanieren, Wiener Wohnen hat aber eigentlich das Ziel von einer Sanierung alle 30 Jahre. 

Gemeindebau unter politischem Druck

Diesen September meldete sich die Kammer für Ziviltechniker:innen im Osten Österreichs in der Sache zu Wort. Die organisiert Ingenieur:innen und Architekt:innen in Wien, Niederösterreich und im Burgenland. Auch sie sieht einen erheblichen Sanierungsrückstau in vielen Gemeinden aufgrund angespannter Budgets. Im Gespräch mit MOMENT.at l bezeichnete Vizepräsident Bernhard Sommer die Privatisierungen in den kleineren österreichischen Städten wie Horn als »Seismografen« für eine breitere Entwicklung, die in Österreich ein »absolutes Novum« darstellen würde.

Denn auch österreichischen Großstädten wie Graz, Innsbruck oder Wien gehe es finanziell schlecht. Sommer sieht die Städte und Gemeinden von zwei Seiten belastet: Einerseits seien sie immer stärker von Sparpaketen aus der Bundes- und Landespolitik betroffen und müssten gleichzeitig immer mehr Aufgaben übernehmen. Andererseits steige aber der Sanierungsbedarf - etwa weil sowohl die Folgen der Klimakrise als auch der Kampf gegen eine schlimmere Erderhitzung im Wohnbau Geld kosten. Moderne Wohnungen brauchen Photovoltaik-Anlagen, Wärmepumpen und thermische Sanierung. »Ich fürchte, da stehen viele Gemeinden mit dem Rücken zur Wand«, so Sommer.

Politik muss die Entwicklung umkehren

Gemeindewohnungen sind ein wichtiger Hebel, um Mieten leistbar zu halten. Denn nach Privatisierungen müssen dieselben Wohnungen nicht nur ebenfalls saniert werden, sondern sollen am Ende auch Profit abwerfen. Der Verkauf solcher Wohnungen aus dem öffentlichen Eigentum führt zu Mietsteigerungen und ist deshalb oft emotional und nicht besonders populär. Doch im Umfeld einer allgemeinen Kürzungspolitik gerät das Prinzip immer stärker unter Druck. In immer größeren Teilen von Österreich beginnt man das zu spüren.

Die Kammer der Ziviltechniker:innen Ost veröffentlichte deshalb unlängst einen Appell an die Verantwortlichen in der Politik. Darin sagte Vizepräsident Bernhard Sommer: “Benötigt werden Modelle, die den dauerhaften Erhalt kommunaler Wohnungsbestände ermöglichen. Dazu gehört insbesondere eine vorausschauende Rücklagenbildung, damit absehbare Sanierungen nicht erst dann zum Problem werden, wenn die notwendigen Investitionen bereits akut sind.” Dafür brauche es “den politischen Willen in den Gemeinden, der Bevölkerung leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.” 

In eine ähnliche Richtung geht ein offener Brief von der Wohnforscherin Carina Sacher, der Architektin Gabu Heindl und dem Geschäftsführer der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe Alexander Machatschke. Der richtet sich Andreas Babler als seit März 2025 zuständigen Wohnminister sowie die Zuständigen der Landesregierungen und Gemeinden. Darin heißt es unter anderem: “Es braucht ein klares Bekenntnis zum Erhalt, zur Förderung, zur Qualitätssicherung und zur Schaffung von Gemeindebau als soziale Infrastruktur für alle - und es braucht das sofortige Abwenden von geplanten Verkäufen.”