Öffentliche Wohnungen verkauft: Was sich bei den Mieten nach der Privatisierung in Berlin und Österreich unterscheidet

In Berlin wie in Österreich wurden Ende der 1990er, Anfang der 2000er Jahre öffentliche Wohnungsbestände  privatisiert. Und ein erheblicher Teil dieser Wohnungen landete am Ende sogar beim selben Konzern: Vonovia.

In Berlin verkaufte das Land zunächst 1998 die GEHAG mit zehntausenden Wohnungen, 2004 folgte die GSW mit rund 65.000 Wohnungen. In Österreich privatisierte die Bundesregierung unter Finanzminister Karl-Heinz Grasser ebenfalls 2004 rund 60.000 Bundeswohnungen von BUWOG und anderen Trägern. 

Heute gehört die BUWOG zu Vonovia. Auch die Berliner GEHAG- und GSW-Bestände kamen über die Deutsche Wohnen schließlich zum größten deutschen Wohnungskonzern. Trotz dieser ähnlichen Geschichte könnten die politischen Folgen kaum unterschiedlicher sein.

In Berlin entstand mit „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ eine der erfolgreichsten wohnungspolitischen Bewegungen Europas. 2021 stimmte eine klare Mehrheit der Berliner:innen in einem Volksentscheid für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Bei der Berliner Abgeordnetenhauswahl im September 2026 wurde die Linke, die die Wohnungsfrage und die Vergesellschaftung von ‘Deutsche Wohnen’ ins Zentrum ihres Wahlkampfs gestellt hatte, sogar stärkste Partei. In Österreich gab es hingegen nach der BUWOG-Privatisierung keine vergleichbaren, wohnungspolitischen Folgen. Warum?

In Berlin wurde aus günstigem öffentlichem Wohnraum ein Renditeobjekt

Ein Teil der Antwort dürfte die unterschiedliche Entwicklung der Mieten nach der Privatisierung sein. Besonders gut lässt sich das an der ehemaligen Berliner GEHAG nachvollziehen. Als sie 1998 privatisiert wurde, lagen ihre Durchschnittsmieten ungefähr auf dem Niveau anderer großer Berliner Wohnungsunternehmen. Danach wurden die rechtlich möglichen Mieterhöhungen zunehmend ausgeschöpft. Schon wenige Jahre später lag die Durchschnittsmiete deutlich höher.

Wie groß der langfristige Unterschied ist, lässt sich nur näherungsweise berechnen, aber die Tendenz ist klar: Hätten sich die Mieten der ehemaligen GEHAG-Wohnungen seit der Privatisierung ungefähr so entwickelt wie jene der landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen, lägen sie heute grob bei rund 7 Euro pro Quadratmeter. Vonovia verlangt jedoch in seinem gesamten Berliner Bestand inzwischen durchschnittlich 8,17 Euro. Die Mieten in Berliner GEHAG-Wohnungen sind demnach geschätzt knapp 17 Prozent höher als sie es ohne Privatisierung gewesen wären. 

Das ist kein Beweis, dass jede einzelne privatisierte Wohnung wegen der Privatisierung genau einen Euro pro Quadratmeter teurer geworden ist. Die Bestände haben sich durch Verkäufe, Zukäufe und Modernisierungen verändert. Klar ist aber, dass die landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen deutlich günstiger vermieten. Ihre Durchschnittsmiete lag 2024 bei  6,76 Euro pro Quadratmeter.

Dass eine Wohnung im öffentlichen statt privaten Eigentum steht, macht also hier einen Unterschied. Denn dann wird nicht jede rechtlich mögliche Mieterhöhung auch tatsächlich ausgeschöpft. Berlin begrenzt beispielsweise Mieterhöhungen bei seinen eigenen Gesellschaften und koppelt die Miethöhe teilweise an das Haushaltseinkommen.

Die Folgen der BUWOG-Privatisierung in Österreich

Auf den ersten Blick müsste man bei der BUWOG-Privatisierung in Österreich ähnliche Folgen wie in Berlin erwarten. Auch hier wurden öffentliche Wohnungen an gewinnorientierte Eigentümer verkauft. Allerdings verloren die Wohnungen durch den Verkauf nicht automatisch ihren mietrechtlichen Schutz.

Für große Teile des ehemaligen gemeinnützigen Bestands gilt weiterhin das „Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz“, kurz WGG. Schon beim Verkauf versprach das Finanzministerium deshalb nach dem Prinzip „Einmal WGG, immer WGG“, dass die strengen Regeln für die Mietpreisbildung weiter gelten würden.

Das lässt sich auch in den Zahlen erkennen. 2015 betrug die durchschnittliche Nettomiete im österreichischen BUWOG-Bestand 4,20 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: In österreichischen Gemeindewohnungen waren es damals rund 4 Euro.

Wären die BUWOG-Mieten seither exakt im selben Ausmaß gestiegen wie die Mieten in Gemeindewohnungen, lägen sie heute bei ungefähr 5,8 Euro pro Quadratmeter. Und genau dort liegen sie tatsächlich: Vonovia weist für seinen österreichischen Bestand Ende 2025 5,82 Euro aus.

Die Privatisierung hat im verbliebenen BUWOG-Mietbestand also nicht dieselbe Mietdynamik ausgelöst wie in Berlin. Nicht, weil ein privater Wohnungskonzern in Österreich grundsätzlich anders funktioniert. Sondern weil seine Möglichkeiten, die Mieten zu erhöhen, rechtlich wesentlich stärker beschränkt blieben.

Mietsteigerungen in weiterverkauften Wohnungen

Ganz folgenlos blieb die Privatisierung in Österreich trotzdem nicht. Die neuen BUWOG-Eigentümer behielten nämlich keineswegs alle übernommenen Wohnungen. Von ursprünglich rund 32.000 ehemaligen Bundeswohnungen hatte sie 2018 bereits über ein Drittel verkauft. 

Eine 2025 veröffentlichte Untersuchung im Auftrag der Arbeiterkammer zeigt die Folgen. Wurde eine Wohnung zwischen 61 und 70 Quadratmeter weiter nach WGG vermietet, zahlten Mieter:innen rund 590 Euro. Wurde sie hingegen an Privatanleger weiterverkauft, war es mit rund 1.100 Euro fast doppelt soviel. 

Das ist vor allem deshalb erstaunlich, weil trotz Weiterverkauf weiterhin die Mietpreisbindung des WGG gelten müsste. Aber das wissen neue Mieter:innen oft gar nicht. Sie müssten das erst einmal herausfinden und dann selbst rechtlich durchsetzen.

Eigentum schlägt Regulierung, Regulierung schlägt freien Markt

Der Vergleich zwischen Berlin und Österreich zeigt deshalb mehr als nur zwei unterschiedliche Privatisierungsgeschichten. Am stärksten geschützt sind Mieter:innen, wenn Wohnungen gar nicht erst privatisiert werden. Bei öffentlichem Eigentum ist nicht nur die Durchsetzung von Mietregeln einfacher, sondern Wohnungsvergabe und Mietsteigerungen können stärker sozialen Kriterien folgen.

Die zweitbeste Absicherung ist ein Mietrecht, das auch nach einer Privatisierung klare Grenzen für Mieterhöhungen setzt. Genau dafür hat das WGG bei einem großen Teil der ehemaligen BUWOG-Wohnungen in Österreich gesorgt. Trotz Privatisierung entwickelten sich deren Mieten ähnlich wie im öffentlichen und gemeinnützigen Wohnbau.

Aber Regulierung auf dem Papier reicht nicht. Sobald Wohnungen einzeln weiterverkauft werden und die Einhaltung der Mietregeln davon abhängt, dass einzelne Mieter:innen ihre Rechte kennen und einklagen, entstehen große Lücken.

Öffentliches Eigentum schützt Mieter:innen am zuverlässigsten vor übermäßigen Mieterhöhungen. Wo privatisiert wird, helfen strenge Mietregeln - aber auch nur dann, wenn sie streng kontrolliert und effektiv durchgesetzt werden.

Anhang: Datengrundlage und Berechnung

Berlin: Ausgangspunkt ist die 1998 privatisierte GEHAG. Der Berliner Mieterverein dokumentiert eine Durchschnittsmiete von 3,63 Euro/m² bei der Privatisierung und 4,74 Euro wenige Jahre später. Für die Gegenrechnung wurde unterstellt, dass sich die GEHAG-Miete langfristig ungefähr entsprechend den Bestandsmieten der landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen entwickelt hätte. Diese lagen 2024 bei 6,76 Euro/m². Daraus ergibt sich eine heutige Größenordnung um 7 Euro/m². Zum Vergleich weist Vonovia für seinen Berliner Bestand Ende 2025 8,17 Euro/m² aus. 

Österreich: Die BUWOG meldete 2015 für ihren österreichischen Bestand eine Nettomiete von 4,20 Euro/m². Die durchschnittliche Miete von Gemeindewohnungen betrug damals 4,00 Euro und 2025 5,50 Euro/m². Überträgt man diese Mietentwicklung auf die BUWOG, ergibt sich für 2025 eine hypothetische Miete von rund 5,78 Euro/m². Tatsächlich weist Vonovia 5,82 Euro aus.