Wohnen auf Bewährung. Wie Österreichs Mietmarkt nach oben umverteilt

168 Millionen Euro. So viel haben Mieter:innen in Österreich allein im vergangenen Jahr nach Berechnungen der Arbeiterkammer zu viel an Miete bezahlt. Pro Haushalt waren es im Schnitt 1.600 Euro. Und was passiert, wenn die Vermieter:innen dabei erwischt werden?

Sie müsse den unzulässig kassierten Teil zurückzahlen. Vorausgesetzt, die betroffene Person wehrt sich, geht zur Schlichtungsstelle oder vor Gericht. Das wars. Das ist alles. Eine Strafe kommt nicht obendrauf.

Moment mal.

Wer in Wien mit der Bim fahren will, muss dafür drei Euro zahlen. Wer ohne einen Fahrschein erwischt wird, muss dafür eine Strafe zahlen. Bis zu 145 Eluro werden fällig, wenn man die Strafe nicht an Ort und Stelle bezahlt. Wer eine Bim-Fahrt nicht bezahlt und erwischt wird, muss also 45 mal soviel Strafe zahlen. 

Wer aber einer Mieterin jeden Monat zu viel Geld abnimmt, riskiert dagegen im Wesentlichen, den hübschen Überschuss vielleicht irgendwann zurückgeben zu müssen. Falls die Mieterin den Rechtsbruch überhaupt bemerkt. Falls sie ihre Rechte kennt. Falls sie die Zeit, die Nerven, den Mut und das Geld für ein Verfahren hat. Stellen wir uns diese Sanktionslogik mal bei einem Bankraub vor. Einer räumt die Kassa aus, wird erwischt, legt das Geld wieder auf den Schalter und die Polizei sagt: Danke, passt so! Bis zum nächsten Mal!

Natürlich läuft es so nicht. Und ja, eine überhöhte Miete und Raub sind strafrechtlich verschiedene Dinge. Aber der Vergleich zeigt uns, wie absurd die Sanktionslogik ist. Wer Regeln bricht, darf finanziell doch nicht besser aussteigen als jemand, der sie einhält. Im Mietrecht kann genau das passieren. Solange sich nur ein Teil der Betroffenen wehrt, bleibt der Rest des zu viel kassierten Geldes bei den Vermieter:innen. Da wird der Rechtsbruch zum Geschäftsmodell.

Warum lassen sich die Mieter:innen das so oft gefallen? Weil viele Wohnungen ein Ablaufdatum haben. Denn befristete Mietverträge geben Vermieter:innen ein mächtiges Druckmittel an die Hand. Wer in drei oder fünf Jahren eine Verlängerung braucht, überlegt sich sehr genau: Soll ich den Mietzins wirklich anfechten? Soll ich die Betriebskosten prüfen lassen? Soll ich die Reparatur der Therme echt einfordern?

Befristung ist Wohnen auf Bewährung

Die Befristung ist eben Wohnen auf Bewährung. Auch die Arbeiterkammer benennt sie als wesentliche Grundlage für unrechtmäßig überhöhte Mieten, weil viele Betroffene aus Angst vor dem Verlust ihrer Wohnung auf rechtliche Schritte verzichten. Und es werden immer mehr. 

Im Jahr 2005 wurde nur jede 5. private Hauptmiete befristet angeboten, heute ist es bereits jede zweite. Die Befristungen haben sich also mehr als verdoppelt. Diese Entwicklung trifft - logisch - vor allem die Jüngeren. Bei den unter 35-Jährigen im privaten Mietsektor leben sogar 6 von 10 mit einem befristeten Vertrag. Wie es auf dem privaten Mietmarkt weitergeht, zeigen die Wohnungsangebote heute. Und die sind eben zur Hälfte nur mehr befristet. Für junge Menschen bedeutet das: Ausbildung fertig, erster Job, schön langsam vielleicht eine Familie gründen? Gleichzeitig ist völlig unklar, ob man in ein paar Jahren noch eine Wohnung hat, die man auch bezahlen kann. Da ist dann halt auch die Lebensplanung eher befristet. 

Seit heuer gilt für neu abgeschlossene oder verlängerte Wohnungsmietverträge eine Änderung. Unternehmerisch Vermietende müssen grundsätzlich mindestens fünf Jahre anbieten. Bei nicht unternehmerisch Vermietenden bleiben drei Jahre möglich.

Das klingt zunächst einmal gut. Aber: Beliebig viele schriftliche Verlängerungen bleiben erlaubt. Ich kann einen befristeten Mietvertrag nach dem anderen vergeben. Und ich muss niemals sagen, warum ich nur befristet vermiete. Einen sachlichen Grund für die Befristung braucht es weiterhin nicht. Eigenbedarf, ein geplanter Umbau oder eine tatsächlich vorübergehende Nutzung muss ich nicht nachweisen. Österreich hat mit der Verlängerung der Befristungsdauer also die Leine verlängert, aber Wohnen auf Bewährung bleibt Wohnen auf Bewährung.

Unbefristete Wohnungen sind viel billiger

Und diese Unsicherheit ist sauteuer. Befristete Wohnungen kosteten 2025 im österreichweiten Durchschnitt inklusive Betriebskosten 13 Euro 20 pro Quadratmeter. Unbefristete kosteten aber nur 9 Euro 9 Cent. Das ist ein Unterschied von rund 45 Prozent.

Wie lässt sich dieser Unterschied erklären? Befristet wird vor allem am privaten Mietmarkt und hier sind die Mietverträge auch jünger. Eben weil eine befristete Vermietung häufige Neuvermietung möglich macht. Bei jede neuen Vermietung kann ich wieder an der Preisschraube drehen. 

Die Mieten sind auch deshalb 2025 trotz Mietpreisbremse um fast 5 Prozent gestiegen. Der Grund dafür sind vor allem durch Neuvermietungen. Besonders absurd wird es im regulierten Mietbereich. Dort muss der höchstzulässige Mietzins eigentlich um um 25 Prozent sinken, wenn der Vertrag nur befristet abgeschlossen wird. So steht es im Gesetz. Doch gerade die Befristung hält viele Mieter:innen davon ab, diesen Abschlag einzufordern. 

Das zeigt uns: Auf dem Miet-Markt ist die Macht höchst unterschiedlich verteilt und das Verhältnis wird jedes Jahr schiefer. 2025 war gut jeder vierte Mensch in einer Mietwohnung armutsgefährdet. Bei den Leuten im Eigentum war es nicht einmal einer von 10. Die Miete verursacht Armut nicht allein. Aber sie entscheidet mit, wie hart steigende Preise das Haushaltsbudget treffen.

Auf der anderen Seite besitzen nur 8,5 Prozent der Haushalte mehr als eine Wohnimmobilie, können also vermieten. Deshalb fließen 90 Prozent der privaten Mieteinnahmen an das vermögendeste Fünftel unseres Landes. Monat für Monat fließt also ein erheblicher Teil der Arbeitseinkommen an eine sehr kleine Gruppe, bei der sich Immobilienvermögen und Mieteinnahmen konzentrieren. Das ist Umverteilung von unten nach oben.

Betriebskosten: Vermieter:innen wälzen Ausgaben ab

Und dann sind da noch die Betriebskosten. Bis spätestens 30. Juni müssen für die meisten Wohnungen die Jahresabrechnung vorliegen. Betriebskosten sind Wasser, Müll oder Kanal, also Kosten, die beim Wohnen so anfallen. Wurde mehr ausgegeben als veranschlagt, dann wird für die Mieter:innen eine Nachzahlung fällig und das monatliche Akonto steigt.

Im selben Paket stecken aber auch Gebäudeversicherung, Hausverwaltung und Grundsteuer. Fast 40 Prozent der durchschnittlichen Betriebskosten sind eigentlich eigentumsbezogene Ausgaben und haben mit dem Wohnen selbst gar nichts zu tun. 

Die Versicherung schützt den Wert des Hauses. Die Grundsteuer besteuert den, der das Eigentum besitzt, nicht den, der es gegen Mietgebühr benutzt. Die Hausverwaltung betreut das Immo-Vermögen der Eigentümer, Bezahlen dürfen das aber alles die Mieter:innen. Würden wir den Betriebskosten-Katalog endlich entrümpeln, dann würde schlagartig die Miete für alle Mieter:innen sinken. 

Anderswo: Befristung als Ausnahme

Wie machen das eigentlich andere Länder? In Deutschland ist ein befristeter Mietvertrag nur mit einem konkreten, schriftlich genannten Grund zulässig. Zum Beispiel, weil die Eigentümerin die Wohnung später selbst braucht oder weil größere Bauarbeiten geplant sind. Fehlt ein zulässiger Grund, gilt der Vertrag unbefristet.

Die Niederlande sind 2024 noch weiter gegangen. Neue Mieter:innen bekommen grundsätzlich einen unbefristeten Vertrag. Befristungen bis höchstens zwei Jahre gibt es nur in klar geregelten Ausnahmefällen. Wird ein befristeter Vertrag verlängert, wird er automatisch unbefristet.

Auch England hat mit 1. Mai 2026 private Standardmietverträge mit Ablaufdatum abgeschafft. Ein Enddatum im Vertrag gilt dort nicht mehr. Mieter:innen bleiben, bis sie selbst kündigen, beide Seiten sich einigen oder Vermieter:innen einen gesetzlichen Grund haben und den gerichtlich durchsetzen. Wer verkaufen oder selbst einziehen will, kann das tun, aber nicht in den ersten zwölf Monaten und danach nur mit vier Monaten Frist. Und wer diesen Grund geltend macht, darf die Wohnung danach zwölf Monate lang nicht einfach neu vermieten.

Diese Länder kennen alle Privateigentum und die Marktwirtschaft. Und sichern die Mieter:innen trotzdem deutlich besser ab. 

Was es also braucht: 

1. Befristungen dürfen für private Anbieter:innen nur noch mit einem konkreten, überprüfbaren Grund möglich sein. Eigenbedarf zu einem absehbaren Zeitpunkt, ein geplanter umfassender Umbau oder eine tatsächlich vorübergehende Nutzung. Weil ich will, ist kein Grund.
2. Kettenbefristungen müssen enden. Fällt der angegebene Grund weg, fehlt er von Anfang an oder wird ohne neuen Grund verlängert, wird der Vertrag automatisch unbefristet.
3. Die Kontrolle zulässiger Mieten darf nicht länger vom Mut einzelner Mieter:innen abhängen. Bei Vertragsabschluss braucht es eine transparente Berechnung des zulässigen Mietzinses. Behörden müssen von sich aus kontrollieren können. Ein Recht, das nur durchgesetzt wird, wenn die schwächere Seite klagt, ist ein Selbstbedienungsladen für die stärkere Seite. Und ein Rechtsbruch muss Folgen haben.
4. Wer um 20 Prozent zuviel Miete kassiert, soll eine Geldstrafe bekommen, wer um 50 Prozent zuviel Miete zahlt, eine Haftstrafe. Gut, über die genauen Schwellen können wir diskutieren, aber das Prinzip ist klar: Wer systematisch zu viel verlangt, muss mehr verlieren, als er durch den Rechtsbruch gewinnen kann.
5. Dazu gehören ein wirksamer Mietpreisdeckel in allen Segmenten, die Herausnahme von Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Verwaltungshonoraren aus den Betriebskosten und deutlich mehr kommunaler und gemeinnütziger Wohnbau.

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