Vergesellschaftung: Es gibt mehr als Staat oder Markt

Berlin hat gewählt. Im September ist die Linke mit 25,7 Prozent erstmals stärkste Kraft geworden. Dahinter folgen CDU, AfD, Grüne und SPD. Ob die Linke tatsächlich die nächste Berliner Regierung anführt, ist noch offen.

Trotzdem reicht allein die Möglichkeit offenbar für ziemlich viel Aufregung. Denn die Berliner Linke hat angekündigt, einen Volksentscheid aus dem Jahr 2021 endlich umzusetzen: Große private Wohnungskonzerne sollen vergesellschaftet werden.

Und plötzlich sehen Schlagzeilen so aus:

„‚Horrende Kosten‘ – CSU fordert schnelles Verbot von Immobilien-Enteignungen“, schreibt die WELT.

„SPD und Grüne brauchen eine Brandmauer gegen Enteignungen“, fordert ein Kommentar im Handelsblatt.

„‚DDR 2.0‘: Bayern kämpft gegen Vergesellschaftung von Wohnungen“, titelt der Bayerische Rundfunk.

FOCUS warnt: „Enteignung: Wenn Eigentum plötzlich kaum noch etwas zählt“.

Und BILD legt noch einen drauf: „Schockstudie warnt: Linken-Plan für Berlin provoziert Trumps nächste Rache“.

Die Argumente dahinter ähneln sich

Erstens: Eine Vergesellschaftung schafft keine einzige neue Wohnung und löst deshalb den Wohnungsmangel nicht. 

Zweitens: Sie wäre viel zu teuer und damit schon betriebswirtschaftlich unsinnig. 

Und drittens: Wer große Immobilienkonzerne vergesellschaftet, verschreckt Investor:innen, verteuert Kredite und gefährdet dadurch erst recht den Wohnungsbau. 

Genau diese drei Punkte finden sich derzeit in Stellungnahmen von Immobilienwirtschaft, Bankenverbänden und anderen Parteien immer wieder.

Bevor wir uns diese Argumente genauer ansehen, lohnt aber ein Blick zurück. Denn die Frage, wem die Berliner Wohnungen gehören sollen, ist alles andere als neu.

Erst privatisieren, dann vergesellschaften?

1990 verwalteten die landeseigenen Berliner Wohnungsunternehmen noch fast 590.000 Wohnungen. Zwanzig Jahre später waren es nur noch 270.000. Insgesamt wurden seit der Wiedervereinigung knapp 320.000 Wohnungen aus landeseigenen Beständen privatisiert. Das entspricht mehr als der Hälfte des öffentlichen Wohnungsbestands von 1990.

Besonders bemerkenswert war der Verkauf der landeseigenen GSW im Jahr 2004. Knapp 67.000 Wohnungen gingen damals an ein Konsortium aus Whitehall, einem Fonds von Goldman Sachs und Finanzinvestor Cerberus. Der Gesamtpreis lag bei rund zwei Milliarden Euro. Davon waren allerdings 1,6 Milliarden übernommene Kreditverpflichtungen. Als unmittelbarer Kaufpreis flossen 405 Millionen Euro. Umgerechnet waren das rund 6.200 Euro pro Wohnung.

Ein teurer Rückkauf

Mit anderen Worten: ein erheblicher Teil jenes Wohnungsvermögens, über dessen teuren Rückkauf heute gestritten wird, ist vor nicht all zu langer Zeit erst von der öffentlichen Hand verkauft worden - und zwar zu betriebswirtschaftlich zumindest hoch fragwürdigen Konditionen. 

Das Muster kennt man übrigens auch in Österreich. 2004 verkaufte der Bund unter Finanzminister Karl-Heinz Grasser rund 60.000 Bundeswohnungen für 961 Millionen Euro. Der Rechnungshof kritisierte später, dass der Bund dabei nicht mehr erlöst hatte, als die Wohnungen bereits nach konservativen Bewertungen wert gewesen waren.

Warum das Wohnen in Berlin so umkämpft ist

Zurück nach Berlin. Dort steigen die Mieten rasant. Auch deshalb entstand die Initiative „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Die “Deutsche Wohnen” ist börsennotiert und hat über 100.000 Wohnungen in Berlin. Sie gehört “Vonovia” dem größten Wohnungskonzern in Europa. Es ist also ein Konzern, der für die Mietpreise in Berlin ziemlich wichtig ist.

Vor ziemlich genau fünf Jahren kam es zum Volksentscheid. Das Ergebnis: 1.035.950 bzw. eine klare Mehrheit von 57,6 Prozent für den Beschluss. Die “Deutsche Wohnen” sollte vergesellschaftet werden.

"Deutsche Wohnen & Co enteignen": Folgen des Volksentscheids

Allerdings wurden mit diesem Volksentscheid nicht über Nacht Wohnungen vergesellschaftet. Abgestimmt wurde darüber, dass der Senat einen entsprechenden Gesetzentwurf erarbeiten sollte. Dieser setzte zunächst eine 13-köpfige Expertenkommission ein. Deren Mehrheit kam 2023 zum Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände grundsätzlich mit dem deutschen Grundgesetz vereinbar sein kann.

Auch eine Entschädigung unterhalb des Verkehrswerts hielt die Kommission grundsätzlich für möglich. Der dafür einschlägige Artikel 15 des Grundgesetzes ist allerdings in der Geschichte der Bundesrepublik noch nie praktisch angewandt worden. Viele Detailfragen wären deshalb mit hoher Wahrscheinlichkeit Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen.

Und dann geschah erst einmal: Nichts. Keine Vergesellschaftung nirgends.

Wahlkampf belebt Debatte

Im März 2026 beschloss das Berliner Abgeordnetenhaus zwar ein allgemeines Vergesellschaftungsrahmengesetz. Das regelt aber nur, unter welchen Bedingungen Berlin künftig überhaupt Vergesellschaftungsgesetze beschließen könnte. Für Wohnungen bräuchte es weiterhin ein eigenes Anwendungsgesetz.

Auch deshalb hat die Initiative “Deutsche Wohnen enteignen” inzwischen selbst einen Gesetzentwurf vorgelegt. Und nach der Berliner Wahl 2026 steht dieser Vorschlag plötzlich wieder im Zentrum der politischen Debatte.

Doch vielleicht wurde der Volksentscheid bislang ja aus guten Gründen nicht umgesetzt? Schauen wir uns deshalb die zu den drei wichtigsten Einwänden einmal genauer an.

Einwand eins: "Vergesellschaftung schafft keine neue Wohnung"

Ja, Vergesellschaftung schafft keinen neuen Wohnraum. Das ist erstmal völlig richtig. Wenn morgen 220.000 Wohnungen einen anderen Eigentümer haben, stehen nicht eine Wohnung mehr in Berlin. Berlin hat einen massiven Wohnungsmangel, und dagegen hilft nur, mehr Wohnungen zu bauen, vorhandene Flächen besser zu nutzen oder zusätzlichen Wohnraum auf andere Weise verfügbar zu machen. Vergesellschaftung ersetzt Neubau nicht.

Nur: Das war auch nie das Problem, das Vergesellschaftung in erster Linie lösen soll. Die Frage lautet nicht nur, wie viele Wohnungen vorhanden sind, sondern auch, zu welchen Preisen, mit welchen Renditeerwartungen und unter welcher Eigentumsstruktur sie vermietet werden. Wer heute in Berlin eine neue Wohnung mietet, zahlt laut einer aktuellen Zusammenstellung der ARD im Durchschnitt rund 70 Prozent mehr als 2016. Die Löhne sind im selben Zeitraum nicht annähernd im gleichen Ausmaß gestiegen.

Und die Frage der Eigentumsstruktur ist mitentscheidend für die Höhe und Steigerung von Mieten. Gibt es mehr Mietwohnungen von gemeinwohlorientierten Anbietern, wirkt sich das aus - potenziell auch auf private Mieten. Weil dann mehr Wohnungen günstiger vermietet werden, entsteht günstigere Konkurrenz. Und wenn sie in den Mietspiegel einfließen, also ein offizielles Verzeichnis ortsüblicher Mietentgelte, können sie damit Vergleichsmieten dämpfen. Denn für die Frage, ob Mieten überhöht sind, ist in Deutschland der Vergleich mit dem Mietspiegel ein ganz wesentliches Kriterim

Wohnungsknappheit und Leistbarkeit sind also nicht dasselbe Problem, aber zwei miteinander verbundene Probleme. Die richtige Schlussfolgerung lautet deshalb nicht: Vergesellschaftung schafft keine Wohnungen, also ist sie wirkungslos. Sondern: Vergesellschaftung kann Neubau nicht ersetzen. Ob sie bei Mieten und Leistbarkeit hilft, ist eine andere Frage.

Einwand zwei: "Das kann sich Berlin niemals leisten"

Die Frage, ob sich Berlin eine Vergesellschaftung leisten kann, ist komplizierter. Denn wie teuer die Vergesellschaftung wäre, hängt vor allem davon ab, wie hoch die Entschädigung ausfällt. Bei einer Entschädigung zum heutigen Verkehrswert stehen Beträge von bis zu rund 36 Milliarden Euro im Raum. Die Berliner Expertenkommission kam allerdings mehrheitlich zum Ergebnis, dass es rechtlich zulässig sein könnte, sie günstiger zu kaufen. Wie weit darunter, ist offen. Weil es noch niemand probiert hat, fehlt auch die Rechtsprechung.

Die Initiative “Deutsche Wohnen & Co enteignen” schlägt in ihrem Gesetzentwurf ein eigenes Bewertungsverfahren vor. Je nach Immobilie soll die Entschädigung nach ihrer Rechnung ungefähr 40 bis 60 Prozent des herkömmlichen Marktwerts betragen. Bezahlt würde außerdem nicht sofort in bar. Sondern mit verzinsten Schuldverschreibungen über 100 Jahre, für die das Land Berlin haftet. 

Eine Finanzierungsstudie kommt je nach Annahmen über Mieten, Betriebskosten und Finanzierung zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. In von den Autor:innen als realistisch bezeichneten mittleren Szenarien wären demnach Entschädigungssummen von etwa zehn bis 17 Milliarden Euro aus den laufenden Mieterträgen finanzierbar. Weil die Studie von „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ beauftragt wurde und ihre Ergebnisse stark von den getroffenen Annahmen abhängen, ist das kein neutraler Beweis für die Finanzierbarkeit. Es zeigt aber, dass die relevante betriebswirtschaftliche Frage komplizierter ist als: „Berlin muss morgen 36 Milliarden Euro überweisen.“

Umgekehrt wäre auch die Behauptung falsch, das Ganze könne den Landeshaushalt auf keinen Fall belasten. Wenn Berlin für die Schuldverschreibungen garantiert, trägt die öffentliche Hand ein Risiko. Fallen Mieterträge niedriger oder Instandhaltungskosten höher aus als kalkuliert, verschwindet dieses Risiko nicht durch eine andere Finanzierungsform. 

Einwand drei: "Dann fliehen die Investoren"

Bleibt die Angst, welches Signal eine Enteignung an künftige Investor:innen sendet. Unmittelbar nach der Berliner Wahl fiel die Aktie des Immobilienkonzerns Vonovia - wir erinnern uns, das ist der Eigentümer von Deutsche Wohnen - um 1,7 Prozent auf den tiefsten Stand seit 2023. Allerdings standen Immobilienaktien wegen höherer Zinsen ohnehin unter Druck. Aus einer Kursbewegung an zwei Handelstagen lässt sich noch keine langfristige Investitionswirkung ableiten.

Eine Gruppe von Banken beauftragte ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft. Das warnt vor steigenden Risikoprämien, Kapitalabzug und negativen Folgen für den Wohnungsbau. Auch hier gilt allerdings: die Annahmen und was alles bei der Berechnung berücksichtigt wird, spielen eine große Rolle für das Ergebnis.

Ausgeblendet bei der Banken-Studie bleiben beispielsweise die möglichen positiven Effekte für die regionale Wirtschaft. Mieter:innen finanzieren derzeit mit hohen Mieten die Profite von Immoblienkonzernen. Wenn die Vergesellschaftung die Mieten langsamer steigen lässt, haben Mieter:innen mehr Geld. Das können sie in lokalen Betrieben ausgeben. 

Zusammengefasst: Sowohl betriebswirtschaftliche als auch volkswirtschaftliche Effekte einer Enteignung großer Wohnungskonzerne sind weder eindeutig positiv noch negativ., Beides hängt sehr stark von der konkreten Ausgestaltung und Ausführung ab. 

Und damit sind wir beim eigentlich interessanten Teil der Debatte: die überaus heftigen, öffentlichen Reaktionen auf den Vorschlag.

Was an Vergesellschaftung so grundsätzlich ist

Die große Aufregung über Vergesellschaftung liegt nämlich daran, dass das gleich mehrere, tief im wirtschaftspolitischen Diskurs verankerte, marktliberale Annahmen berührt. 

Da ist zunächst die Vorstellung, dass die Übertragung von privatem Unternehmenseigentum in eine andere Eigentumsform zwangsläufig ökonomisch schädlich sein müsse. Dahinter liegt häufig eine zweite Annahme: Private Unternehmen seien prinzipiell effizienter als nicht marktwirtschaftlich organisierte Einrichtungen. Und schließlich steckt in der Debatte oft die Vorstellung, es gebe überhaupt nur zwei Möglichkeiten: Privatwirtschaft oder Staat.

Rollen wir diese Punkte von hinten auf: 

Vergesellschaftung ist nicht dasselbe wie Verstaatlichung.

Tatsächlich gibt es im deutschen Grundgesetz zwei unterschiedliche Artikel für diese beiden Punkte. Artikel 14 des deutschen Grundgesetzes regelt die klassische Enteignung. Ein Grundstück kann beispielsweise für eine Bahnstrecke oder eine Autobahn benötigt werden und seinem bisherigen Eigentümer gegen Entschädigung entzogen werden.

Artikel 15 geht weiter. Er erlaubt, Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel zum Zweck der Vergesellschaftung „in Gemeineigentum oder in andere Formen der Gemeinwirtschaft“ zu überführen. 

Im Unterschied zu einer klassischen Enteignung wird also nicht ein konkretes Eigentumsrecht vom einen zum anderen übertragen, sondern Vergesellschaftung verändert die Ordnung, nach der ein Vermögen bewirtschaftet wird.

Mit anderen Worten: Enteignung beantwortet vor allem die Frage, wem etwas gehört. Vergesellschaftung stellt zusätzlich die Frage, wer darüber entscheidet, welchem Zweck das Vermögen dient und wer über die erwirtschafteten Überschüsse verfügen darf.

Der Berliner Gesetzentwurf zeigt das recht gut. Die Wohnungen sollen nicht einfach von der Stadtregierung übernommen werden. Eigentümerin wäre eine neu zu gründende Anstalt öffentlichen Rechts namens „Gemeingut Wohnen“. Der Entwurf verbietet ausdrücklich, die vergesellschafteten Immobilien später wieder zu verkaufen oder mit Grundpfandrechten zu belasten. Sie sollen also dauerhaft dem spekulativen Immobilienmarkt entzogen bleiben.

Wie demokratisch und staatsfern diese Anstalt tatsächlich wäre, ist allerdings noch nicht abschließend geregelt. Die Initiative kündigt umfassende Mitspracherechte der Mieter an; die konkrete Führung soll erst ein zweites Gesetz über „Gemeingut Wohnen“ festlegen. Vorgesehen ist eine mehrstufige demokratische Selbstverwaltung mit direkt gewählten Siedlungs- und Gebietsräten. Auch auf Hausebene soll Mitbestimmung bis hin zur Selbstverwaltung möglich sein.

Genau daran sieht man aber schon: Zwischen börsennotiertem Konzern und klassischem Staatsbetrieb existiert ein ziemlich großer Möglichkeitsraum für vergesellschaftete Organisationsformen. Und einige Organisationen in diesem Raum gibt es längst. Im Folgenden Beispiele für drei verschiedenen Vergesellschaftungsmodelle.

Modell eins: Selbstverwaltung

Das in Österreich wichtigste Beispiel für Vergesellschaftung ist die österreichische Sozialversicherung. Kranken-, Unfall- und Pensionsversicherung erfüllen öffentliche Aufgaben. Trotzdem sind sie nicht als Abteilung eines Ministeriums oder als privater Versicherungskonzern organisiert. Die österreichische Bundesverfassung sieht dafür das Prinzip der Selbstverwaltung vor.

Die Sozialversicherung beschreibt es selbst ziemlich präzise: Der Staat überträgt Aufgaben per Gesetz an Selbstverwaltungskörper, deren Organe aus Vertreter der unmittelbar betroffenen Gruppen bestehen. Im eigenen Wirkungsbereich handeln diese weisungsfrei. Der Staat behält aber Rechtsaufsicht und Kontrolle.

Die demokratische Legitimation ist dabei indirekt: Beschäftigte und Unternehmen entsenden über ihre jeweiligen Interessenvertretungen, allen voran Arbeiter- und Wirtschaftskammer, Vertreter:innen in die Selbstverwaltung.

Der Vorteil gegenüber einem privatwirtschaftlichen Versicherungsmodell ist klar: Kein externer Eigentümer muss Profit daraus ziehen. Das soll einfach keine Rolle dabei spielen, wer welche gesundheitliche Versorgung erhält, sondern individuelle Bedürfnisse. 

Gegenüber einer staatlichen Behörde wiederum kann Selbstverwaltung Wissen und Interessen der Betroffenen unmittelbarer in Entscheidungen einbinden und den täglichen parteipolitischen Regierungsbetrieb auf Distanz halten.

Natürlich entsteht dadurch ein anderes Problem: Wer als „betroffene Gruppe“ anerkannt wird, wer sie repräsentieren darf und wie beweglich solche Strukturen bleiben, ist selbst eine politische Frage. Vergesellschaftung beseitigt Governance-Probleme also nicht. Sie verändert sie.

Modell zwei: Gesellschaftliche Kontrolle

Ein zweites Modell finden wir in einem anderen Bereich, den viele von uns jeden Tag nutzen: öffentlich-rechtliche Medien. Öffentlich-rechtliche Medien wie der ORF in Österreich oder das ZDF in Deutschland gehören weder einem privaten Medienkonzern noch dem Staat. Deshalb ist es auch immer falsch, wenn jemand sie als Staatsmedien bezeichnet. 

Ihre Leitung wird von öffentlich-rechtlichen Gremien kontrolliert. Im sogenannten Fernsehrat des ZDF sitzen beispielsweise 60 Personen aus unterschiedlichen gesellschaftlichen Gruppen. Teil davon sind auch gewählte Politiker:innen, sie dürfen aber maximal ein Drittel der Mitglieder stellen. Sie wählen die die Leute, die die laufenden Geschäfte betreiben und kontrollieren.

Natürlich ist auch das nicht unproblematisch. Welche Organisationen vertreten eigentlich „die Gesellschaft“? Kirchen? Gewerkschaften? Umweltverbände? Migrantische Organisationen? Sportverbände? Und wie verhindert man, dass ein Gremium irgendwann nur noch die gesellschaftlichen Kräfteverhältnisse von gestern abbildet? Deshalb wächst in den letzten Jahren die Zahl der Stimmen, die zusätzlich zu Verbandsvertreter:innen auch geloste Mitglieder ähnlich wie bei Schöffen oder Geschworenengerichten fordern.

Der ORF folgt in Österreich grundsätzlich einer ähnlichen Logik wie das ZDF, allerdings mit deutlich stärkeren politischen Einflussmöglichkeiten. Im obersten ORF-Gremium, dem Stiftungsrat, sitzen 35 Personen, von denen rund die Hälfte direkt oder indirekt von der jeweiligen Regierungsmehrheit bestelt werden. Der Vergleich mit dem deutschen ZDF macht hier deutlich, dass „öffentlich-rechtlich“ zu sein allein noch keine Staatsferne garantiert. Wie Leitungsgremien gestaltet sind und ihre Mitglieder bestellt werden, ist entscheidend.

Aber das Grundprinzip bleibt: Eine gesamtgesellschaftlich wichtige Organisation soll weder von privaten Eigentümer:innen und deren Profitinteressen noch von der jeweils regierenden, politischen Mehrheit allein kontrolliert werden. Im Ergebnis leisten vergesellschaftete, öffentlich-rechtliche Medien einen Beitrag zu demokratischer Vielfalt und Öffentlichkeit.

Modell drei: Selbstverwaltung mit Schutz vor Reprivatisierung

Aber Vergesellschaftung gibt es nicht nur bei großen Tankern wie Sozialversicherung und öffentlich-rechtlichen Medien. Gerade im Bereich Wohnen gibt es mit dem “Mietshäuser Syndikat” in Deutschland und dem österreichischen Schwesterprojekt “habiTAT” Beispiele für kleinere vergesellschaftete Organisationen.

Die versuchen Wohneigentum dauerhaft marktwirtschaftlicher Verwertung zu entziehen. Das funktioniert durch eine speziell gestaltete Eigentumsstruktur. Jedes Haus gehört einer eigenen GmbH. Diese GmbH hat genau zwei Gesellschafter: den lokalen Hausverein der Bewohner:innen und das Mietshäuser Syndikat.

Im Alltag entscheidet der Hausverein. Wer zieht ein? Wie hoch ist die Miete? Wie wird saniert? Welche Kredite werden aufgenommen? Darüber bestimmen die Menschen, die dort wohnen und arbeiten. Aber bei einer Entscheidung hat das Syndikat ein Vetorecht: Das Haus kann nicht einfach wieder verkauft oder in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. 

Im Unterschied zu einer normalen Wohnungsgenossenschaft, die bzw. deren Immobilien irgendwann privatisiert werden können, soll so die Privatisierung von gemeinschaftlich aufgebautem Vermögen verhindert werden. In Österreich hat habiTAT dieses Modell übernommen. Das erste Projekt gab es 2015 in Linz, inzwischen gehören unter anderem Projekte in Wien, Salzburg und Niederösterreich zum Netzwerk.

Dieses Modell vermengt Selbstverwaltung und Gemeineigentum. Die Bewohner:innebn verwalten ihr Haus selbst. Das Vermögen gehört aber nicht ihnen individuell und kann von ihnen auch nicht zu Geld gemacht werden. Gegenüber privatem Wohnungseigentum wird damit Spekulation strukturell ausgeschlossen. Gegenüber einem kommunalen Wohnungsunternehmen verbleiben viel mehr Alltagsentscheidungen bei den Bewohner selbst.

Der Preis dafür sind kompliziertere Entscheidungen, begrenztere Finanzierungsmöglichkeiten und ein hoher organisatorischer Aufwand. Auch hier gilt also: Keine Organisationsform löst alle Probleme. Auch Vergesellschaftung nicht, aber es verändert sie.

Sind private Unternehmen effizienter?

Aber was ist dann mit betriebswirtschaftlichen Effizienzproblemen? Tatsächlich ist Vergesellschaftung nicht für alle Bereiche die beste Governanceform. Wo Unternehmen um Kund:innen konkurrieren, Konsument:innen leicht wechseln können und Preise halbwegs gut abbilden, was hergestellt werden soll, können Wettbewerb und Gewinnanreize sehr leistungsfähige Koordinationsmechanismen sein. Es gibt aber eben auch Bereiche wie Gesundheits- und Daseinsvorsorge, wo das nicht zutrifft.

Deshalb ist es kein Zufall, dass gerade im Markt für Wohnen Vergesellschaftung besonders viel Zuspruch findet, sei es beim Berliner Volksentscheid oder bei Modellen wie habiTAT. Wohnungen sind langlebige Güter. Entscheidungen über Sanierung, energetische Modernisierung, Nachverdichtung oder künftige Mietpolitik lassen sich nicht Jahrzehnte im Voraus vollständig vertraglich oder regulatorisch festlegen. 

Strukturen machen einen Unterschied

Deshalb kann Regulierung Eigentumsstrukturen nicht vollständig ersetzen. Gemeinwohlorientierte Eigentümer:innen können solche langfristigen Entscheidungen anders gewichten als renditeorientierte Unternehmen. Zum Beispiel können gemeinwohlorientierte Eigentümer:innen auch Ziele wie eine bessere soziale Durchmischung oder bessere Möglichkeiten für eine langfristige Sanierungs- und Klimapolitik verfolgen.

Hinzu kommen volkswirtschaftliche Effekten. Beschäftigte mit niedrigen und mittleren Einkommen werden durch Mietsteigerungen privatisierter Wohnungskonzerne aus produktiven Ballungsräumen verdrängt. Hohe Wohnkosten können so Pendelwege verlängern, den Zugang zum Arbeitsmarkt verschlechtern und damit letztlich gesamtwirtschaftliche Produktivität beeinträchtigen. 

Alle Organisationen haben Stärken und Schwächen

Das bedeutet nicht, dass eine vergesellschaftete Organisation automatisch effizienter ist. Je nach Governance-Form wird ein Steuerungsproblem gegen ein anderes getauscht. 

Im Privatunternehmen lautet das Problem: Wie verhindert man, dass die Interessen der Eigentümer dem öffentlichen Zweck entgegenstehen?

Im Staatsbetrieb lautet es: Wie verhindert man politische Einflussnahme und Bürokratisierung?

Und bei vergesellschafteten Organisationen lautet es: Wie organisiert man demokratische Beteiligung, ohne Entscheidungsfähigkeit und professionelle Führung zu verlieren.

Die zentrale Frage ist nicht, ob Markt, Staat oder Vergesellschaftung generell überlegen sind. Wichtiger ist, welche Governance zu welcher Aufgabe passt.

Wo Vergesellschaftung sinnvoll ist

Besonders naheliegend sind vergesellschaftete Eigentums- und Kontrollformen dort, wo langlebige Infrastruktur oder knappe Ressourcen eine Rolle spielen, wo Nutzer:innen nur schwer ausweichen können oder Entscheidungen auf Jahrzehnte hinaus wirken. Deshalb begegnen wir solchen Organisationsprinzipien beim Wohnen, bei der Sozialversicherung und bei Medien. Ähnliche Fragen stellen sich auch bei Wasser- und Energienetzen oder zunehmend auch bei offenen digitalen Kommunikationsinfrastrukturen.

Vergesellschaftung ist in diesem Sinn primär eine Frage des Organisationsdesigns. Und das bringt uns zurück nach Berlin und zum ersten neoliberalen Dogma: Vergesellschaftung sei zwangsläufig unwirtschaftlich.

Beispiel Berlin: Die Rechnungn hinter "Deutsche Wohnen & Co enteignen"

Schauen wir uns das am Berliner Beispiel einmal genauer an. Das gewerkschaftsnahe Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung IMK hat eine Modellrechnung erstellt. Sie geht für 210.000 Wohnungen von einer Nettokaltmiete von etwa 7 Euro/m² aus. Nach Abzug von Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung, Verwaltung, Mietausfälle und nicht umlagefähige Betriebskosten bleibt demnach ein Reinertrag von 3,42 Euro/m², insgesamt etwa 543 Millionen Euro jährlich. 

Daraus leiten die Autoren bei 40 Jahren Betrachtungsdauer und unter Einbeziehung des verbleibenden Bodenwerts eine Entschädigung von rund 13,5 Milliarden Euro beziehungsweise etwa 64.300 Euro pro Wohnung ab. Finanziert werden soll das mit rund 4 Milliarden Euro durch Eigenkapital des Landes und 9,5 Milliarden Euro durch Fremdkapital des vergesellschafteten Wohnungsunternehmen. Ein wichtiges Detail dabei: der Eigenkapitalzuführung des Landes stünde ein Vermögenswert gegenüber, weshalb sie für die deutsche Schuldenbremse grundsätzlich anders behandelt wird als eine normale Staatsausgabe. 

Es geht auch ohne Landeszuschüsse

Jedes Jahr würden so 543 Millionen Euro Reinertrag etwa 345 Millionen Euro Kapitaldienst, also Zinsen und Tilgung, der Wohnungsunternehmen gegenüberstehen. Übrig bleiben 198 Millionen Euro. Die wiederum könnten zu einem großen Teil für den Kapitaldienst des Landes verwendet werden. Unter diesen Annahmen käme die Konstruktion ohne laufende Landeszuschüsse aus.

Das machen private Immobilienkonzerne übrigens genauso. Wenn Vonovia Häuser kauft, wird der Kaufpreis auch nicht aus der Portokasse bezahlt. Entscheidend ist, ob die künftigen Cashflows Zinsen, Tilgung, Betrieb und Investitionen decken. 

Und genau deshalb ist die Höhe der Entschädigung so zentral dafür, die Vergesellschaftung betriebswirtschaftlich zu beurteilen. Die Bandbreite liegt zwischen 10 und 36 Milliarden Euro Verkehrswert. Je nachdem, wie hoch sie ausfällt, ändert sich, für wen sie sich auszahlt.

Für wen sich die Vergesellschaftung auszahlt

Für die bisherigen Eigentümer ist eine Vergesellschaftung offensichtlich kein gutes Geschäft, wenn sie weniger als den erwarteten Marktwert erhalten. Sie verlieren zudem die Chance auf zukünftige Wertsteigerungen.

Für Mieter:innen könnte sie sich rechnen, wenn nach Schuldendienst und Instandhaltung dauerhaft niedrigere oder langsamer steigende Mieten möglich sind. 

Für Berlin wäre sie dann wirtschaftlich tragfähig, wenn die laufenden Einnahmen die laufenden Kosten einschließlich Finanzierung decken. Scheitert diese Rechnung, trägt wegen der Garantie auf die Schuldverschreibungen am Ende auch die öffentliche Hand ein Risiko.

Die Lösung muss zum Problem passen

Vergesellschaftung ist also weder kostenlos noch automatisch effizient. Aber sie ist auch nicht dasselbe wie ein milliardenschweres Loch im Staatshaushalt oder zentralistische Staatswirtschaft.

Vergesellschaftung ist vielmehr eine von mehreren möglichen Antworten auf eine betriebswirtschaftliche Kernfrage: Wer kontrolliert produktives Vermögen und nach welchen Regeln wird der daraus entstehende Überschuss verwendet? 

Und nicht nur in Berlin und nicht nur im Bereich Wohnen kann es da durchaus gute Gründe geben, diese Frage mit vergesellschafteten Organisationsformen zu beantworten.