Letzte Ausfahrt Zwangsversteigerung: Wenn der Richter an Haustüren klopft

Der Richter hatte es nicht weit. Vom Bezirksgericht Floridsdorf bis zum Haus in der Schleifgasse sind es für ihn nur ein paar Minuten Fußweg. Also hat er sich kurzerhand auf den Weg gemacht und will sicherstellen, dass hier heute alles so läuft, wie es laufen soll. Er müsste nicht dabei sein.

Angesetzt ist die Begehung eines heruntergekommenen Mietshauses, das in wenigen Tagen zwangsversteigert werden soll. Es gehört der Sveta Immo12 Immobilien GmbH. Der großgewachsene Mann mit kräftiger Statur macht Eindruck, auch ohne Richterrobe. Unten im Stiegenhaus schaut er sich um. “Sie haben ja sogar funktionierende Briefkästen. Das gibt’s nicht überall”, sagt er und erntet Lacher.

Zwangsversteigerung: Wenn die Schulden zu hoch sind

Zu einer Zwangsversteigerung kommt es, wenn Immobilienbesitzer:innen ihre Schulden nicht mehr begleichen können. Er führe so etwas zum ersten Mal durch, sagt der Richter zu MOMENT.at. Er kenne im Bezirk aber zahlreiche Häuser wie das hier. Häuser, die von Immo-Firmen mit dem Ziel gekauft wurden, sie zu sanieren, auszubauen, neu zu vermieten oder weiterzuverkaufen – als Eigentumswohnungen oder im Ganzen. Häuser “entwickeln”, nennen sie das.

Für manche im Immobilienmarkt klingt dieses Wort wie eine Verheißung. Auf andere wirkt es eher bedrohlich. Das sind meistens die, die (noch) in den Häusern wohnen. Heute sind es drei Alt-Mieter:innen des Hauses in der Schleifgasse, die in der Nähe des Richters stehen.

Wenige Tage vor dem Termin hing im Haus ein Schreiben des Gerichts aus. Darin wurde angekündigt, dass am heutigen Tage mögliche Kaufinteressenten das Haus besichtigen können – “und zwar das gesamte Haus samt allen Wohnungen und sonstigen Räumen”. Funktioniere das nicht, würde sechs Tage später ein zweiter Termin stattfinden: Dann würden vorher nicht zugängliche Räumlichkeiten “zwangsweise von einem Schlosser geöffnet”. 

Den Bewohner:innen war das nicht geheuer. Sie wendeten sich an MOMENT.at. “Es ist sehr kurzfristig, unangenehm und wir haben Angst. Wir wissen nicht, was uns erwartet”, schrieben sie. Ob nicht jemand von der Redaktion als Beobachter:in vorbeikommen könnte, fragten sie. 

Ihre Sorge kommt nicht aus dem Blauen. Seit die Sveta Immo12 das Haus im April 2019 übernommen hat, ist hier ein ständiges Kommen und Gehen. Im schnellen Wechsel wurden Geflüchtete in den anderen Wohnungen einquartiert. Bauarbeiter führten schwer definierbare Arbeiten aus, es klopfte an den Wohnungstüren. 

Da sei auch schon mal jemand vor der Tür gestanden, der sich als Hausbesitzer ausgegeben und damit gedroht hätte, sie aus dem Haus zu werfen. MOMENT.at berichtete ausführlich über das Haus in Wien Floridsdorf. Was die Mieter:innen hier erleben mussten, war auch Thema in unserer großen Video-Dokumentation.     

Seitdem hielten wir den Kontakt aufrecht. Beim Begehungstermin heute gibt es ein Wiedersehen im Beisein des Richters. Der soll acht Tage später auch die Versteigerung des Hauses am Bezirksgericht vollziehen, dann wohl wieder in Robe gekleidet und hinter einem schweren Richterpult sitzend.

Explodierte Baukosten, unleistbare Preise

Jetzt geht dieser Richter durchs Haus und erklärt, wie er das so wahrnimmt mit der Immobilienkrise. Denn in vielen Häusern geht seit Jahren nichts voran. Bauarbeiten wurden mal begonnen, dann wieder eingestellt. Vor vielen Fassaden stehen seit ewig Baugerüste, auf denen niemand arbeitet. Die Baukosten seien eben explodiert, sagt der Richter. Vielen Bauträger:innen und Hausbesitzer:innen mache das zu schaffen. 

Wer investiert, müsse die Wohnungen und Häuser später zu Preisen vermieten oder verkaufen, die aktuell niemand zahlen kann oder will. “Vielleicht im 1. Bezirk, ja. Aber sicher nicht hier in Floridsdorf.” 

Ab 15 Uhr soll das Haus an diesem Tag möglichen Kauf-Interessent:innen offenstehen. Pünktlich erscheint ein Pärchen im mittleren Alter. Die Frau hat einen Kurzhaarschnitt, trägt eine Brille und spricht mit niederländischem Akzent. Der Mann hat eine Halbglatze, trägt eine Funktionsjacke und einen großen Rucksack. Sanfte Stimmen. Vor Eintritt in jede Wohnung ziehen sie die Schuhe aus und versprechen: keine Fotos privater Räume, nur Schauen.

Die Mieter:innen wirken überrascht. So freundliche Immobilien-Käufer:innen hätten sie lange nicht mehr gesehen. Das Pärchen interessiert sich privat für das Haus. Den Bewohner:innen erzählen sie, sie könnten sich vorstellen, das Haus zu kaufen und dann selbst im Erdgeschoss zu wohnen. Im Erdgeschoss gibt es drei Wohnungen. 

Fast 10 Euro Miete pro Quadratmeter für das hier

Hier wohnen seit Jahren und immer wieder wechselnd Geflüchtete. Die Bewohner von Top 2 zahlen 9,43 Euro Miete pro Quadratmeter – für eine Wohnung mit Klo am Gang. Es ist der Mietzins, der in den offiziellen Unterlagen steht, die das Gericht im Rahmen des Zwangsversteigerungsverfahrens zur Verfügung stellt. So teuer wie sie wohnt sonst niemand im Haus.

Der Richter klopft an die Türen der Wohnungen. Aus Top 1 öffnet niemand. Die Tür wäre damit eine Kandidatin dafür, in der kommenden Woche gewaltsam aufgebrochen zu werden. In den zwei anderen Wohnungen öffnen sich die Türen, junge Männer treten hervor. Der Richter spricht behutsam mit ihnen und erklärt, worum es geht – mal auf Deutsch und wenn das nicht geht, auf Englisch.

Die Männer öffnen bereitwillig den Weg in ihre Wohnungen. Inzwischen ist ein zweiter Interessent aufgetaucht. Ein junger Mann mit Wollmütze, begleitet von einem Teenager. Er gibt den Ton an und läuft zielstrebig von Wohnung zu Wohnung. Auf die Mieter:innen wirkt er einschüchternd.

Oben im Haus angekommen, ist noch etwas offen auf der Liste: der Dachboden. Auch den möchten die Kaufinteressent:innen besichtigen. Doch die schwere Metalltür ist mit einem Vorhängeschloss versperrt. „Ich habe leider keinen Bolzenschneider dabei. Sonst würde ich’s gleich öffnen”, sagt der junge Mann mit der Wollmütze. Der Richter lacht: “Na, das kann ich nicht erlauben.”

Die Gruppe steht etwas ratlos herum. Auch die Mieter:innen haben keinen Schlüssel. Der Dachboden kommt ebenfalls auf die Liste der Kandidaten für eine gewaltsame Türöffnung ein paar Tage später. Laut der gerichtlichen Vorankündigung der Begehung ist der Hausbesitzer Sveta Immo12 verpflichtet, die Besichtigungen zu ermöglichen. Von der Immo-Firma ist heute niemand vor Ort und auch nicht von der Hausverwaltung CCI.

Die kümmert sich um das Haus, seit Sveta es übernommen hat. Wobei “kümmern” relativ ist. Der Garten im Hinterhof des Hauses ist eine Ansammlung von Gestrüpp mit ein paar Grasflächen. Drumherum steht ein mannshoher Zaun. Für die “Pflege” des verwilderten Stücks Grün zahlen die Bewohner:innen seit Jahren. Nutzen können sie es nicht. 

Bei einem der letzten Unwetter im Jahr 2024 hob es einen der zwei großen Bäume im Garten aus der Erde. Er stürzte auf die marode kleine Hütte in der rechten Ecke des Gartens und blieb da so liegen, bis heute. Die Bewohner:innen meldeten den Schaden der Hausverwaltung. Die tat nichts, sagen sie dem Richter und den daneben stehenden Kaufinteressent:innen.

Klagen sie, rät der Richter – da lachen die Mieter:innen

Sie erzählen dem Richter auch davon, wie sie hier seit Jahren leben müssen. Dass nichts repariert werde im Haus, die Tür ständig kaputt sei und alles schmutzig. Dafür müssten sie enorm hohe Betriebskosten zahlen. Der Richter hört sich das an und sagt dann: „Es gibt Möglichkeiten. Sie können zur Schlichtungsstelle gehen und zu Gerichten.” Dann gehe das schon seinen Gang. 

Auch jetzt erntet der Richter wieder Lacher. Diesmal ist das Lachen der Mieter:innen aber eher bitter. “Das machen wir seit Jahren. Bei der Schlichtungsstelle, beim Bezirksgericht. Es gibt viele Verfahren und Entscheidungen. Es hat sich trotzdem nichts gebessert. Die Urteile nützen nichts.” 

Vor einem Jahr entschied das Bezirksgericht Floridsdorf, dass Sveta Immo12 zahlreiche Positionen auf den Betriebskostenabrechnungen für 2020 und 2021 „unzulässig verrechnet hat“. Größte Brocken waren dabei exakt 9.999,96 Euro, die Sveta für „Hausreinigung“ im Jahr 2021 verrechnet hatte. Im Jahr 2020 verrechnete Sveta unter demselben Titel 8.749,97 Euro – auch das „unzulässig“, wie das Gericht befand.

Dazu kamen mehrere Tausend Euro für weitere „Arbeiten“, die Sveta in Rechnung gestellt hatte und Verfahrenskosten, die Sveta den Mieter:innen neu berechnen beziehungsweise zurückzahlen sollte. Nur: Die Mieter:innen hätten seither nichts erhalten. Keine korrigierten Betriebskostenabrechnungen und auch nichts von dem Geld, das ihnen laut der Gerichtsbeschlüsse zusteht.

Im März 2024 entschied die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten der Stadt Wien über die Betriebskosten des Jahres 2022. Und zwar sehr ähnlich: Auch hier hatte Sveta exakt 9.999,96 Euro für die „Hausreinigung“ in Rechnung gestellt. Dazu legten die Mieter:innen auch Einspruch gegen Wassergebühren ein. 

Insgesamt ging es um 13.425,61 Euro. Auch diese Posten wurden „unzulässig verrechnet“, so die Schlichtungsstelle. Auch hier sei seitdem nichts geschehen, so die Bewohner:innen. Keine Korrektur der Abrechnung und keine Rückzahlung. Im Gegenteil: “Die Betriebskosten sind weiterhin hoch wie immer”, schildern sie jetzt gegenüber MOMENT.at.

Bewohner zahlte 4.000 Euro an dubiose Vermittlerin

Die Gruppe um Richter, Kaufinteressent:innen und Hausbewohner:innen steht inzwischen im Hausflur vor der Schautafel, an der die Entscheide und Beschlüsse von Gericht und Schlichtungsstelle aushängen. Das Haustor öffnet sich, kurz durchfluten Sonnenstrahlen den Durchgang. Herein kommt ein junger Mann, der einen Kinderwagen schiebt. Darin liegt ein Baby. 

Es ist der Bewohner von Top 1. Richter und Interessent:innen sind erleichtert. Nun können sie doch auch die kleinste Wohnung im Haus besichtigen. Der Mann nimmt sein Baby auf den Arm, öffnet ihnen die Tür. Viel zu sehen gibt es auf den 22 Quadratmetern nicht. Eine Gangküche mit Duschtasse, dahinter ein großes Zimmer. Die Besichtigung ist schnell vorbei. 

Danach bleibt der Mann mit dem Baby auf dem Arm auf dem Gang und hört zu, was die anderen besprechen. Er sei Kurde aus Syrien, lebe seit drei Jahren in Österreich, seit zwei Jahren in dieser Wohnung, sagt er zu MOMENT.at. Sein Kind sei sieben Monate alt. 4.000 Euro habe er gezahlt, als er die winzige Wohnung anmietete. Und zwar nur, damit er einziehen konnte. 

Es waren Kaution und Provision in Höhe mehrerer Monatsmieten, Vertragsgebühr und eine „Bearbeitungsgebühr“. Gezahlt habe er in bar, ohne Rechnung. Vermittelt habe ihm die Wohnung eine Farideh S. Das Geld wiedersehen wird der Mann wohl nicht mehr. In den Unterlagen zum Haus sind als hinterlegte Kaution lediglich 750 Euro angegeben.

Wie er zu seiner Wohnung kam? Über eine Whatsapp-Gruppe biete Farideh S. laufend freie Zimmer und Wohnungen an. Besichtigungen werden ausgemacht, Mietverträge unterschrieben. Dabei geht viel Geld beleglos von einer Hand zur nächsten. Farideh S. und ihr Partner Michael S. sind aus anderen Recherchen von MOMENT.at bekannt. In einem Haus in Wien-Meidling etwa mieteten sie sich selbst etagenweise ein und untervermieteten die Behausungen dann an Geflüchtete. Auch von ihnen kassierten sie Kautionen und Provisionen, immer in bar. Auch andere Medien berichteten darüber.

Viele Raiffeisenbanken liehen Sveta Geld

Die Besichtigungszeit geht zu Ende. Der Richter erklärt den Bewohner:innen das weitere Verfahren. Der Schätzwert des Gebäudes beträgt laut gerichtlichem Gutachten rund 1,3 Millionen Euro. Das Mindestgebot bei der Versteigerung soll die Hälfte betragen, also rund 650.000 Euro. Das Zwangsversteigerungsverfahren hat eine Bank im vergangenen Jahr angestrengt: “Zur Hereinbringung von vollstreckten 200.000 Euro Kosten”. So steht es im Grundbuch. 

Die Bank ist die Raiffeisen Bausparkasse. Sie steht mit einem Pfandrecht in Höhe von 860.000 Euro im Grundbuch. Dieses wird als „gelöscht“ angegeben. Dennoch leitete die Bank das Versteigerungsverfahren ein. Ebenfalls im Grundbuch steht eine weitere Giebelkreuz-Filiale: Die Raiffeisenbank Attersee-Süd. Vermerkt ist ein Pfandrecht mit einem Höchstbetrag von 5 Millionen Euro. Nicht nur hier, auch in anderen Sveta-Häusern fällt auf: In den Grundbüchern stehen viele Raiffeisenbanken, meist aus kleinen Gemeinden in den Bundesländern.

In den vergangenen Monaten gingen bereits zahlreiche Firmen der sehr weit verzweigten Sveta Group insolvent. Wenige Tage vor der Besichtigung des Hauses in der Schleifgasse erwischte es die Sveta Living Beta GmbH, kurz vor Jahresende 2024 meldete die Sveta Levim Invest Insolvenz an. 

Laut Grundbuch-Recherchen standen im August 2024 allein dort 14 verschiedene Raiffeisenbanken mit Pfandrechten in den Grundbüchern von 25 Immobilien der Sveta Levim Invest. Es sind Raiffeisenbanken von Aichfeld bis Wels. Die geschäftlichen Beziehungen waren offenbar einst gut und eng. Bei einem Interview von MOMENT.at mit Firmengründer Boris Yosopov im Sommer 2023 war hinter ihm an der Wand ein Schaubild platziert, auf dem das Firmenkonglomerat der Sveta aufgeschlüsselt war. In einer Ecke war das Raiffeisen-Logo zu sehen. Ein Foto davon zu machen, erlaubte Yosopov damals nicht.

Tag nach der Begehung: Sveta-Firma ist insolvent

Eine sehr bald drohende Insolvenz von Sveta Immo12 spielt auch bei der Besichtigung des Hauses in der Schleifgasse eine Rolle. Der Richter meint, dann würde das Versteigerungsverfahren wohl gestoppt. Die mit Verwaltung der Insolvenzmasse beauftragte Person müsse dann schauen, wie es weitergeht. Das bleiben hier aber Gedankenspiele, vorerst.

Da der Dachboden verschlossen ist, müsse in ein paar Tagen tatsächlich ein:e Schlosser:in hier anrücken, verkündet der Richter zum Ende der Besichtigungsstunde. Der Immobilienunternehmer mit der Wollmütze verspricht: “Ich spendiere dann ein neues Vorhängeschloss.” Er verabschiedet sich von den Bewohner:innen, ebenso das auch am Haus interessierte Pärchen und der Richter. Die Bewohner:innen wirken erleichtert.

Einen Tag später leitet eine von ihnen eine Nachricht an MOMENT.at weiter. Sveta Immo12 hat Insolvenz angemeldet, heißt es darin. 19,5 Millionen Euro Schulden würden auf dem Unternehmen lasten, das 5 Zinshäuser besitzt. Eines davon ist das hier in der Floridsdorfer Schleifgasse. Die zweite Begehung des Hauses findet dennoch statt. Die Tür zum Dachboden wird gewaltsam geöffnet, danach mit einem neuen Schloss versehen, anschließend ein handschriftlicher Zettel an die Tür geklebt. “Schlüssel liegen im Bezirksgericht Floridsdorf”, steht darauf. Es muss ja alles seine Ordnung haben.

Nur wenige Stunden später wird die für Donnerstag vergangener Woche am Bezirksgericht Floridsdorf in Saal C angesetzte Zwangsversteigerung abgesagt. “Entfall des Termins”, vermeldet die Ediktsdatenbank der Republik. Für den möglichen Verkauf des Hauses heißt das: alles auf Anfang.